Räumung: Ablauf, Kosten und Arten
Falls Mieter sich nach der Kündigung ihrer Mietwohnung weigern sollten, aus dieser Wohnung auszuziehen, bleibt Eigentümern meist nur noch ein Rechtsmittel: und zwar die gerichtliche Räumung der Mietwohnung. So eine Situation hält für beide Parteien großes Stresspotenzial bereit. Dies, da dem Eigentümer Mieteinnahmen entgehen und der Mieter schnellstmöglich ein neue Wohnung finden muss. Aber wie läuft so eine Räumung überhaupt ab? Darf der Eigentümer einfach so die Türschlösser wechseln? Und wann genau ist ein Mieter gezwungen aus der Wohnung zu gehen?
Was ist eigentlich eine Zwangsräumung?
Die Räumung, oft preußische Räumung oder auch Zwangsräumung genannt, gilt sozusagen als letztes Rechtsmittel, um einen Mieter aus der Wohnung zu klagen, sollte er die Wohnung nach der abgelaufenen Auszugsfrist nicht verlassen haben. Die Zwangsräumung kann sich von einigen Wochen bis über mehrere Jahre erstrecken und in einigen Fällen zudem sehr kostspielig sein. Aber Achtung: Auch wenn es im ersten Moment verlockend einfach und viel bequemer als der Weg über das Gericht scheint, darf der Vermieter die Räumung auf keinen Fall selbst durchführen. Das wäre eine sogenannte verbotene Eigenmacht, welche nicht rechtens und somit strafbar ist.
So entschied das Amtsgericht München in einem Urteil: Eine Vermieterin hatte die Schlösser an der Haustür ihres Mieters auswechseln lassen, nachdem sein Mietvertrag ausgelaufen war und er auch keine Miete mehr zahlte. Auch auf Nachfrage des Mieters ließ die Vermieterin ihn nicht mehr in das Haus. Der Mieter brach daraufhin nachts in sein eigenes Haus ein. Als Vertreter der Vermieterin den Mieter am nächsten Tag wieder in dem Haus vorfanden, riefen sie die Polizei zu Hilfe, die den Mieter allerdings nicht aus der Wohnung bewegen konnte. Das Amtsgericht München gab dem Mieter letztendlich Recht: Vermieter dürfen keineswegs den Mieterschutz eigenhändig aushebeln, indem sie dem Mieter das Haus gewaltsam entziehen.
Es ist immer ein gerichtlicher Räumungstitel erforderlich, um eine Räumung durchzuführen. Im Anschluss führt ein Gerichtsvollzieher die eigentliche Räumung durch.
Der Ablauf einer Räumung
Der Mieter ist nach der Mietkündigung einer Wohnung dazu verpflichtet, seine Wohnung binnen einer bestimmten Frist zu räumen. Das Gesetz legt in so einer Situation eine Frist von mindestens drei Monaten fest. Je nach Wohndauer und Art des Mietvertrags kann diese Frist aber auch länger ausfallen. Sollte der Mieter die Wohnung danach und nach einer durch den Eigentümer gestellten Nachfrist nicht übergeben oder verlassen haben, kann der Eigentümer am örtlichen Amts- oder Landesgericht Räumungsklage gegen den Mieter stellen.
Jedoch haben Mieter die Möglichkeit, gegen die Räumungsklage anzugehen. Das heißt, sie können einen Antrag auf Räumungsschutz stellen. Beispielsweise wegen triftiger Gründe, wie etwa einer drohenden Obdachlosigkeit, einer bevorstehenden Geburt, einem sehr angespannten Wohnungsmarkt oder sogar mit einer mit der Räumung verbundenen, lebensbedrohlichen Situation. Das Gericht entscheidet dann im Endeffekt, ob dem Antrag auf Räumungsschutz stattgegeben wird. Die Entscheidung wird von Einzelfall zu Einzelfall und unter Berücksichtigung der persönlichen Umstände des Vermieters und des Mieters getroffen. So kann es entweder sein, dass Ihr Antrag abgelehnt wird oder aber Sie dürfen wegen einer unwirksamen Kündigung in der Wohnung bleiben.
Hilfreicher Tipp: Die Räumungsklage des Eigentümers muss sich auf alle in der Wohnung lebenden Personen beziehen. Das heißt, dass Lebenspartner, Kinder und Untermieter mit eingeschlossen sein müssen.
Hat der Eigentümer durch das Gericht einen Räumungstitel gegen den Mieter bekommen, hat er das Recht einen Gerichtsvollzieher zu beauftragen. Dieser übermittelt dem Mieter den genauen Tag und Zeitpunkt der Räumung, der laut § 180 Nr. 2 II Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher (GVGA) mindestens drei Wochen in der Zukunft liegen muss. Anschließend führt er die Räumung der Wohnung durch.
Was für Kosten bringt eine Räumung mit sich?
Im besten Fall räumt der Mieter die Wohnung spätestens nach der Ankündigung des Gerichtsvollziehers eigenständig und übergibt die Wohnungsschlüssel dem Vermieter oder dem Gerichtsvollzieher. In einigen Fällen tauschen Vermieter vorsichtshalber noch die Schlösser aus, um eine Nummer sicherzugehen, dass der Mieter nicht mit nachgemachten Schlüsseln wieder in die Wohnung kommt. Der Eigentümer erlangt den Besitz an der Wohnung zurück und die Zwangsräumung ist somit vollzogen.
Oftmals sieht es in der Praxis leider anders aus. In vielen Fällen lassen Mieter ihr Hab und Gut in der Wohnung. Als Eigentümer befindet man sich in so einer Situation dann in der Zwickmühle: Wie kann man vorgehen? Kann man hinterlassene Möbelstücke einfach so entsorgen? Und wer zahlt für den Aufwand?
In der Regel gilt, dass der Gerichtsvollzieher die Räumung keineswegs persönlich durchführt. Er beauftragt dafür eine Räumungsfirma, die die Habseligkeiten des Mieters demontiert und einlagert. Zwar muss in diesem Fall die unterliegende Partei die Kosten tragen, allerdings bringt eine solche Beauftragung ein weiteres Kostenrisiko für den Vermieter mit sich. Denn schon die Räumung einer Drei-Zimmer-Wohnung kann je nach Umzugsunternehmen 2.000 bis 3.000 Euro kosten. Dazu kommen eventuell noch die monatlich anfallenden Lagerkosten dazu. Der Gerichtsvollzieher hat das Recht, die Gegenstände zu pfänden. Aber der Markt für gebrauchte Möbel ist nicht so groß und der Erlös dadurch fällt in der Regel klein aus, so dass der Eigentümer damit nicht alle Kosten decken kann. Diese Kosten kommen somit zu den bereits entstandenen Mietausfällen und den Gerichtskosten hinzu. Hat der Mieter dann auch noch zusätzliche Mietschulden und ist zahlungsunfähig, wird das Kostenrisiko für den Eigentümer nochmals höher. Nicht zuletzt deshalb gibt es mittlerweile Alternativen zur klassischen Zwangsräumung.
Berliner Räumung
Am häufigsten wird mittlerweile die Berliner Räumung vollzogen. Hier bleiben das Hab und Gut des Mieters vorerst in der Wohnung. Der Vermieter darf sein Pfandrecht laut §§ 562 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) am Vermieter geltend machen. Das bedeutet: Der Vermieter gibt dem Mieter die Möglichkeit, sein Eigentum in einer Zeit von 2 Monaten auszulösen. Zudem kann der Vermieter die Türschlösser austauschen und erhält wieder Besitz an der Wohnung. Zahlt der Mieter seine Wertgegenstände nicht aus, kann der Eigentümer der Wohnung sie anschließend versteigern.
Bei der Berliner Räumung wird kein Gerichtsvollzieher vor Ort eingesetzt – das spart zum einem Kosten, weil die Lagerkosten, der Abtransport der Wohnungseinrichtung und ein großer Teil des Vorschusses für den Gerichtsvollzieher entfallen. Kompliziert ist diese Art von Alternative allerdings dann, wenn der Eigentümer die Wohnung rasch wieder benötigt. Er hat jedoch die Möglichkeit, die Gegenstände des Mieters selbst einzulagern, um die Wohnung schnellstmöglich wieder zu vermieten. Falls dabei aber Schäden am Eigentum des Mieters entstehen oder Dinge versehentlich entsorgt werden, die für den Vermieter Müll, für den Mieter aber von großem emotionalen Wert sind, kann der Mieter in besonderen Fällen Schadenersatzansprüche geltend machen.
Hamburger Räumung
Im ersten Schritt werden bei der Hamburger Räumung die Türschlösser ausgetauscht. Der Eigentümer wird allerdings nicht sofort auch wieder Besitzer der Wohnung. Erst begutachten der Gerichtsvollzieher und ein Umzugsunternehmer die Wohnung und fertigen ein Protokoll der bestehenden Gegenstände an. Anschließend schafft das Umzugsunternehmen die Gegenstände aus der Wohnung und bringt sie dem Mieter auf Antrag direkt in seine neue Wohnung oder lagert sie ein.
Der Eigentümer bekommt die Schlüssel der Wohnung erst dann, wenn sie komplett leergeräumt ist. Im Gegensatz zur Berliner Räumung muss der Eigentümer hier wieder einen Kostenvorschuss leisten und spart erstmal nichts. Werden Gegenstände des Mieters allerdings beschädigt oder entsorgt, muss der Eigentümer der Wohnung nicht haften. Denn der Anspruchsgegner des Mieters ist in diesem Fall die Umzugsfirma.
Frankfurter Räumung
Ähnlich wie die Hamburger Räumung läuft auch die Frankfurter Räumung ab. Der Gerichtsvollzieher lässt neue Türschlösser montieren. Im Anschluss kann der Eigentümer der Wohnung selbst Helfer beauftragen und die Habseligkeiten des Mieters in eigene Räume einlagern. Diese müssen dem Gerichtsvollzieher allerdings zugänglich und überdies verschließbar sein. Nachdem hier eigenes Personal arbeitet, muss der Eigentümer der Wohnung keinen Kostenvorschuss an eine Umzugsfirma zahlen. Genauso gibt es keine Lagerkosten. Jedoch haftet der Eigentümer der Wohnung hier wieder für alle Schäden, die am Mobiliar des Mieters entstehen.